Die Hypothekenkosten der Eigenheimbesitzer werden „in den nächsten Jahren“ die Mieteinnahmen übersteigen – Capital Economics

Home Wirtschaft Die Hypothekenkosten der Eigenheimbesitzer werden „in den nächsten Jahren“ die Mieteinnahmen übersteigen – Capital Economics

Niedrige Renditen und fallende Immobilienpreise könnten zu jahrelang niedrigen Renditen für Hausbesitzer führen, wurde vorhergesagt.

In seinem Immobilienmarkt-Update sagte Capital Economics, dass steigende Hypothekenzinsen dazu führen könnten, dass eine kleine Anzahl von Hausbesitzern mehr Hypothekenzahlungen zahlt, als sie an Miete verdienen, was dazu veranlasste Besitzer, das Gebiet zu verlassen.

Andrew Wishart, leitender Immobilienökonom bei Capital Economics, sagte, ein Rückgang der Immobilienpreise bedeute, dass die Renditen 2023 und 2024 „sehr niedrig“ sein würden.

Capital Economics berechnet die Bruttomietrenditen, indem es die durchschnittlichen Mieten auf der Grundlage seiner eigenen Daten durch die durchschnittlichen Hauspreise auf der Grundlage des landesweiten Datums dividiert. Er stellte fest, dass diese Zahl im dritten Quartal auf 4,3 % gestiegen war und prognostiziert, dass diese Zahl in den nächsten zwei Jahren auf 5,4 % steigen wird.

Er sagte, Erstkäufer, die den Kauf von Eigenheimen und Nominallohnerhöhungen verschieben, würden das Mietwachstum unterstützen und die Auswirkungen fallender Immobilienpreise ausgleichen.

Capital Economics prognostiziert jedoch einen Rückgang der Immobilienpreise um 12 % in den nächsten 18 Monaten, was die Renditen für Hausbesitzer weiter schwächen wird. Er prognostiziert, dass die Gesamtrendite im Jahr 2023 auf minus 5 % sinken und im folgenden Jahr auf +1,5 % steigen wird.

Wishart sagte: „Nach einem Jahrzehnt, in dem die Gesamtrendite durchschnittlich fast 9 % pro Jahr betrug, scheinen ein paar schwächere Jahre auf den ersten Blick nicht allzu problematisch zu sein.“

Eigentümer mit Verlusten

Da die meisten Buy-to-Let-Investitionen jedoch mit Schulden finanziert werden, sagt Capital Economics, sobald die Kosten für die Bedienung einer Hypothek berücksichtigt sind, werden Hausbesitzer Verluste auf dem Papier sehen und die Kosten ihrer Hypothek die Einnahmen übersteigen.

Darüber hinaus sagte Capital Economics, dass 80 % der zu kaufenden Hypotheken nur zinsgebunden sind, was sie anfälliger für Zinsänderungen macht.

Er sagte, dass der durchschnittliche Hypothekenzinssatz für die Anmietung im nächsten Jahr 5,9 % erreichen wird, gegenüber 2 % Anfang 2022. Dies werde zu einem „starken Anstieg“ der Schuldendienstkosten führen, sagte Wishart.

Wishart fügte hinzu: „Ein Vermieter mit einer Hypothek von 60 % Loan-to-Value-Zinsen (LTV) auf das durchschnittliche Mietobjekt würde sehen, dass seine jährlichen Hypothekenzahlungen von 4.600 £ auf 12.400 £ sinken und sein gesamtes Nettomieteinkommen absorbieren, wenn auch relativ kurz .“

Darüber hinaus hat fast ein Drittel der Eigentümer ein LTV-Verhältnis von mehr als 60 % in ihrem Portfolio, was bedeutet, dass eine kleine Anzahl einen Liquiditätsverlust erleiden wird. Hausbesitzer, die mit einem Liquiditätsverlust konfrontiert sind und sich dem Ende ihrer Zinsbindungsfrist nähern, werden die Hypotheken-Stresstests nicht bestehen können und müssen daher zu den üblichen variablen Zinssätzen wechseln.

Capital Economics sagte, dass diese Änderungen der Renditen zu einer Zeit erfolgten, als Vermieter bereits durch Richtlinien wie Beschränkungen für Steuervergünstigungen und eine 40-prozentige Steuer auf Mieteinnahmen für höhere Steuerzahler eingeschränkt waren. Vor kurzem wurde es in der angekündigt Aussage fallen dass die von der Kapitalertragsteuer befreiter Jahresbetrag wird voraussichtlich im April nächsten Jahres auf 6.000 £ fallen und dann im April 2024 wieder auf 3.000 £ fallen.

Noch keine Besitzer-Massenfreigabe

Wishart sagte: „Zusammenfassend scheint es wahrscheinlich, dass einige Eigentümer den Markt ganz verlassen oder ganz aus dem Markt gedrängt werden. Dies scheint noch nicht der Fall zu sein, da der Kontostand des Eigentümers im Oktober im Einklang mit seinem Fünfjahresdurchschnitt stand und UK Finance darauf hindeutet, dass die Zahl der ausstehenden Miethypotheken im dritten Quartal leicht auf knapp darüber gestiegen ist. Million.

„Mit dem Zinssatz für drei Viertel der Miethypotheken, die für zwei bis fünf Jahre festgelegt sind, wird der Druck auf die Finanzen der Hausbesitzer sicherlich allmählich erfolgen.“

Er fügte hinzu: „Aber mit fallenden Hauspreisen, reduzierter Kapitalertragssteuerbefreiung und Vermietern mit hohen LTV-Verhältnissen, die es schwierig finden werden, eine Umschuldung vorzunehmen, vermuten wir, dass einige Eigentümer, die kaufen, um sie zu vermieten, kurzfristig versuchen könnten, zu verkaufen.“

Shekina ist die Wirtschaftsautorin für Mortgage Solutions. Sie verfügt über mehr als vier Jahre Erfahrung im B2B-Publishing-Markt, mit früheren Branchen wie Buchhaltung, Haustiere, Beerdigungen, Gastgewerbe, Einzelhandel und Schmuck. Derzeit berichtet sie über Neuigkeiten auf dem Hypothekenmarkt und arbeitet mit Finanzkunden zusammen, um gesponserte Inhalte zu produzieren. Folgen Sie ihr auf Twitter unter @ShekinaMS